Ecobonus con le parti comuni degli edifici condominali. Scopriamo come funziona e quali vantaggi sono possibili per un condominio.

Spesso nei nostri articoli ci occupiamo delle opportunità che ci offre la normativa vigente per rendere un intervento di Insufflaggio Certificato ancora più conveniente dal punto di vista economico. Queste sono detrazioni fiscali, ecobonus, bonus facciate, ecc.

Con questo articolo vogliamo affrontare un argomento a volte poco conosciuto e poco approfondito. La riqualificazione energetica delle parti comuni di un edificio condominiale con Insufflaggio Certificato.
Iniziamo con il definire cosa è un “condominio” e cosa sono le “parti comuni” dello stesso.

IL CONDOMINIO

Per condominio si intende quell’organismo a tutt’oggi disciplinato dalla Legge 11 dicembre 2012 n. 220, meglio conosciuta come “Riforma del condominio”:

“Modifiche alla disciplina del condominio degli edifici” (G.U. n. 293 del 17 dicembre 2012 ).”

Possiamo sintetizzare che la definizione di condominio si trova nei rapporti di proprietà dei singoli rispetto all’immobile. Infatti il condominio è una particolare forma di comunione che vede insieme delle proprietà esclusive (ad es. gli appartamenti dei singoli) e delle proprietà comuni (ad es. il vano scala, il sottotetto, ecc.).
Anche nel D.L. 4 luglio 2014 n. 102, infatti, il condominio viene definito, all’art. 2 comma f, come:

“condominio: edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni”.

Si fa notare che nella definizione nulla si dice in riferimento all’obbligo di un regolamento condominiale e regolamento di condominio.

LE PARTI COMUNI

Mentre le parti comuni di un condominio sono ben definite dall’articolo 1117 del Codice Civile (versione integrata della Legge 11 dicembre 2012 n. 220).

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Le parti comuni

Le parti comuni

Gli interventi sulle parti comuni che hanno l’Ecobonus

Gli interventi di riqualificazione energetica sulle parti comuni di un condominio che godono dell’Ecobonus per il risparmio energetico sono:

  1. interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali , che interessino l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo (detrazione fiscale del 70%);
  2. stessi interventi del punto a) finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva e che conseguano almeno la “qualità media” di cui alle tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al DM 26/06/2015 – “decreto linee guida” (detrazione fiscale del 75%).

Notiamo che per gli interventi del secondo gruppo b), la percentuale di detrazione aumenta al 75%. Oltre agli interventi visti, possono godere della detrazione anche le seguenti opere:

  • le opere provvisionali ed accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi (punto 1a dell’Art. 3 del “decreto edifici” quali ad esempio: ponteggi, nuove soglie o davanzali, rifacimento intonaci etc.);
  • spese per le prestazioni professionali necessarie alla realizzazione degli interventi nonché della documentazione tecnica necessaria, compresala redazione dell’APE.
Gli interventi sulle parti comuni che hanno l'Ecobonus

Gli interventi sulle parti comuni che hanno l’Ecobonus

Chi può richiedere l’Ecobonus, e per quali edifici?

Possono accedere alla detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni di un condominio:

  • tutti i contribuenti che sostengono le spese di riqualificazione energetica delle parti comuni;
  • tutti i contribuenti che posseggono un diritto reale sulle unità immobiliari costituenti l’edificio.

Mentre i condomini nei quali si eseguono i lavori di riqualificazione, per conseguire la detrazione, devono essere caratterizzati da:

  • alla data della richiesta di detrazione, devono essere “esistenti” ossia accatastati o con richiesta di accatastamento in corso e in regola con il pagamento di eventuali tributi;
  • devono essere dotati di impianto termico, come definito dalla FAQ dell’Enea n. 9.D.
Chi può richiedere l'Ecobonus, e per quali edifici?

Chi può richiedere l’Ecobonus, e per quali edifici?

Limite massimo del beneficio

Abbiamo già visto le percentuali, molto appetibili, di cui beneficiano gli interventi sulla parti comuni. Nello specifico detrazione 70% per gli interventi di tipo a), e detrazione del 75% per gli interventi di tipo B).

L’ecobonus per gli interventi sulle parti comuni ha comunque dei limiti. Il limite massimo di spesa ammissibile è di 40’000,00 € per ciascuna unità abitativa del condominio.

In sintesi se il condominio è composto da 20 unità immobiliari (4 appartamenti per 5 piani), il limite massimo di spesa ammissibile sarà:

40’000,00 € x 20 = 800’000,00 €

I requisiti dell’intervento sulle parti comuni

Per usufruire dell’Ecobonus delle parti comuni, l’intervento di riqualificazione energetica deve rispondere ad alcuni requisiti tecnici. Nello specifico:

  • deve riguardare le parti comuni di edifici condominiali delimitanti il volume riscaldato verso l’esterno e/o i vani non riscaldati e/o il terreno e interessare più del 25% della superficie disperdente;
  • deve configurarsi come sostituzione o modifica di elementi già esistenti (e non come nuova realizzazione in ampliamento);
  • i valori delle trasmittanze termiche dei vecchi elementi strutturali (U) devono essere superiori a quelli riportati nella tabella 2 dell’allegato B al D.M. 11 marzo 2008, come modificato dal D.M. 26 gennaio 2010;
  • i valori delle trasmittanze dei nuovi elementi strutturali devono essere inferiori ai pertinenti limiti riportati nella tabella 2 dell’allegato B al D.M. 11 marzo 2008, come modificato dal D.M. 26 gennaio 2010;
  • può comprendere, se i lavori sono eseguiti contestualmente, anche la sostituzione degli infissi e l’installazione delle schermature solari purché inseriti nei lavori previsti nella stessa relazione tecnica di cui al comma 1 dell’art. 8 del D.lgs. 192/005 e s.m.i. e insistenti sulle stesse strutture esterne oggetto dell’intervento;
  • devono essere rispettate le condizioni riportate nel vademecum “schermature solari” nel caso dell’eventuale installazione delle schermature solari;
  • per gli interventi di tipo b) con riferimento alle tabelle 3 e 4 del “decreto 26.06.15 “linee guida”, l’involucro edilizio dell’intero edificio deve avere, prima dell’intervento, qualità bassa e, dopo l’intervento, almeno la qualità media, in entrambi i casi sia per la prestazione energetica invernale che per la prestazione energetica estiva;
  • devono essere rispettate le leggi e le normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica (si ricordano, in particolare, i decreti 26/06/2015 o le disposizioni sostitutive emanate dalle regioni e dalle provincie autonome).
Interventi sulle parti comuni del condominio

Interventi sulle parti comuni del condominio

I documenti necessari per ottenere l’incentivo

Per usufruire della detrazione fiscale, Ecobonus, per interventi di riqualificazione energetica delle parti comuni, è necessario produrre una serie di documenti.

Questi si dividono in quelli da trasmettere all’Enea, e quelli da non trasmettere in fase di richiesta, ma comunque da conservare.

DOCUMENTAZIONE DA TRASMETTERE ALL’ENEA

Da trasmettere all’Enea, esclusivamente per mezzo dell’apposito portale web dedicato, è la “Scheda descrittiva dell’intervento”. Questo documento va trasmesso non più tardi di 90 giorni dalla fine dei lavori e deve essere firmato da un tecnico abilitato ed iscritto al proprio albo professionale: un ingegnere, un architetto, un geometra o un perito.

DOCUMENTAZIONE DA CONSERVARE A CURA DEL CLIENTE

  • L’asseverazione redatta da un tecnico abilitato che deve contenere:
    • la dichiarazione che l’intervento riguardi parti comuni dell’edificio e che abbia incidenza superiore al 25% della superficie disperdente dell’edificio verso l’esterno e/o vani non riscaldati e/o il terreno;
    • i valori delle trasmittanze termiche dei vecchi elementi strutturali (strutture opache e/o trasparenti);
    • i valori delle trasmittanze termiche dei nuovi elementi strutturali (strutture opache e/o trasparenti);
    • la verifica che i valori delle trasmittanze dei nuovi elementi strutturali rispettino i pertinenti limiti riportati nella tabella 2 del D.M.26 gennaio 2010;
    • i valori di gtot delle schermature solari nel caso che esse siano state installate;
    • per gli interventi di tipo b), con riferimento alle tabelle 3 e 4 del “decreto linee guida”, la dichiarazione che l’involucro dell’intero edificio, sia per la prestazione energetica invernale che per la prestazione energetica estiva, abbia qualità bassa prima della realizzazione degli interventi, e che sia stata conseguita dopo la realizzazione degli interventi almeno la qualità media per entrambe le suddette prestazioni;
  • la dichiarazione che tutti gli interventi realizzati rispettano le leggi e le normative nazionali e locali in tema di sicurezza e di efficienza energetica;
  • per gli interventi di cui alla lettera b) copia degli attestati di prestazione energetica (APE) dell’intero edificio, ante e post intervento redatti esclusivamente ai fini della richiesta delle detrazioni fiscali, prendendo in considerazione l’edificio nella sua interezza, al fine di valutare le qualità delle prestazioni invernale ed estiva dell’involucro edilizio (tabelle 3 e 4 dell’allegato 1 al “decreto linee guida”). In assenza di impianti centralizzati di climatizzazione estiva ed invernale essi sono possono essere sostituiti dai corrispondenti impianti virtuali standard di cui alla tabella 1 del paragrafo 5.1 dell’allegato 1 al “decreto linee guida” con le caratteristiche ivi indicate;
  • copia degli attestati di prestazione energetica (APE) di ogni singola unità immobiliare per cui si richiedono le detrazioni fiscali;
  • copia delle relazioni tecniche, necessarie, ai sensi dell’art. 8 comma 1 del D.lgs. 192/05 e s.m.i.;
  • originale della Scheda descrittiva dell’intervento, redatta e firmata da un tecnico abilitato e inviata all’ENEA;
  • schede tecniche dei materiali e dei componenti;
  • fatture relative alle spese sostenute;
  • delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori e tabella millesimale della ripartizione delle spese;
  • ricevuta del bonifico bancario o postale, che rechi chiaramente come causale il riferimento alla legge finanziaria 2007, il numero e la data della fattura, il codice fiscale del richiedente la detrazione o il numero di partita IVA e il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto beneficiario;
  • ricevuta dell’invio effettuato all’ENEA (codice CPID), che costituisce garanzia che la documentazione è stata trasmessa.

Anche se l’elenco dei documenti necessari, dopo una prima lettura, può scoraggiare, ricordiamo che gli uffici di Insufflaggio Certificato sono sempre a disposizione per seguire insieme alla committenza l’iter burocratico passo passo. In questo modo si potrà beneficiare senza sorprese dell’Ecobonus parti comuni riservato agli interventi su edifici condominiali.

I documenti necessari per ottenere l'incentivo

I documenti necessari per ottenere l’incentivo

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